2020-2021房产回顾-整理整顿 (更新完毕）

山谷无回音

我又回来了

最近投资版比较安静，这几年公寓价格不断创新高，那些赚到的咋也不来提升投资版气，我没机会碰公寓。我准备着写一下去年的总结，这么多年没动作，就去年动了一下，要听的人坐好。开始..

因为合作的店带来的不必要的麻烦，几年来一直想着把合作的店卖出，无奈价格下跌，一直到2020年，

1）HDB：根据住房和发展局（HDB）周一（2021年1月4日）发布的快讯估计，2020年公共住房市场的转售价格攀升了4.8%，比2019年的0.1%的涨幅有所提高。

2）私人产业：与2019年相比，整体销售价格上涨1.4％，总交易量增长18.1%。2020年新加坡的私宅中，大众化住宅涨幅最大，同比上涨3%；中档住宅上涨0.5%。只有高档住宅出现降价趋势，下跌1.4%。

背景：全球利率持续走低，资本流动性充裕，政府售地计划土地供应量有限，开发商私宅库存量下降等因素是主要原因。另一原因是2020年新加坡家庭拥有的净财富值增加。

我的看法：与2008年金融危机很类似，全球货币注水，我预计着产业短期3-5年会继续看涨，中期5-10年不确定，长期10-20年看涨。

3）店屋在我所了解的有限知识算，2020年6月-2021年6月间上涨了约5%或有多。

顺着这波上涨趋势，该如何行事呢？

山谷无回音

（卖了俩合作的店屋）

就因为这波上涨趋势，在2020年底，一起合作的人把店屋1介绍给了现有租户（同样付中介费），该租户租用我们合买的2间店，该交易于4月底完成，交易详情：面积71+71平米，总租金$4.8K+$2.1K，剩余年限44.82年，价格1.72M，(我给的指导卖价是>1.70M)粗算年回报率4.81%。个人觉得这个价格不错。

顺着这波上涨，4月底再有人出价店屋2，本店屋于8月初完成交易。交易详情：面积66+75平米，总租金$6.3K+$1.95K，剩余年限56.4年，价格2.34M，(我给的指导卖价是2.3M左右，后来因为看到市场在上涨，调整到2.35M)粗算年回报率4.23%。过户后新屋主楼上找新租户，租金从$1.95K涨到$2.5K.

因着我所预计的房产未来趋势，我仍然想着把这笔资金归回房地产，公寓的回报我觉得不高，加上额外印花税太高，所以我还是准备投资店屋或者商业产业，

山谷无回音

在店2买家行使购买权前1星期做了市场调查和分析，
有一间单层面积66平米，租金$4K，剩余年限62年，叫价1.05M，粗算年回报率4.6%和


另一间双层面积68+82平米，租金$5.8K，剩余年限60年，叫价1.48M，粗算年回报率4.7%。以上2间明显的比我们卖出的2间店投资回报要好。


于是我在店2买家行使购买权后的4-5天打电话给中介，哪知道2间都刚被人出价拿了OTP（购买权），感觉市场一下子这么热闹，有一点点紧张，后悔没有在当天询问。在过后的3-4天，没有看到好的目标出现在广告中，于是就想着不如买我们自己合作的店，自己有个合作的店屋3，也就是目前店屋1的买主在租用着，我的指导叫价1.75-1.8m其实蛮合理的，面积72+82平米，总租金$3.8K+$2K，剩余年限72.7年，粗算年回报率3.98%。本来不想买合作的店屋的，因为知道人性的善与非，而且这间店的预算略微超过我的预算，但是几天里找不到好的店，这一间这1年多的时间一直由2个合作伙伴在市场卖（同样给1.5%佣金），2个月半之前伙伴还问我有人出1.65M要不要卖，我心里想着按1.75M扣1.5%把这间他们的份额买过来。于是联系沟通好写部分买卖合约和办理的律师，然后与俩伙伴沟通，出价1.72M 到1.73M，他们俩口头都同意，但没回复，我就说如果价格不合适可以再说。那天晚上或是隔天，其中有个伙伴说他太太也想要买。

山谷无回音

（卖合作的店3，找自己的店）

我家那位一直劝说我放弃，不要去争，所以在我看到市区同一座有2间在卖：1间双层面积约65+73平米，租金估计$5K多（屋主自己开杂货生意），剩余年限61年，叫价1.5M可商，粗算年回报率4.X%,另外一间其他条件一样，除了出租$2.5k+$1.7k，叫价1.55M可商。虽然不确定，我想着如果以1.4M买到就和买店屋3差不多，如果以1.48M买的话可能比店屋3不划算10万左右，但也不在乎了，至少比卖掉的1和2划算，能把这个包袱去掉也好，所以就答应把店屋3转让份额给伙伴。

于是我就自己去看那个店周围环境，没有装修,133 jalanbukit merah,算市区，但不是人潮热闹的小区，门口宽阔，停车方便，距离地铁超过10分钟走路距离，楼上出租没问题,估计租金$5K多，在中介未到之时，出价1.40M给中介，屋主不接受，再出1.42M，然后回家，中介沟通2天不成功，屋主一直说要1.50M以上，于是我给另外那间出价1.35M-》1.42M，同样不成功，回话说要求1.50M以上，第3天，约好中介去杂货店楼上看了一下，楼下没任何装修，楼上非常简单的装修，结构不理想，于是给支票出价1.43M邀约让中介去和屋主谈，给3天期限，在这期间还看了附近的一些店屋，还有去西部看了一些，都没达到理想的投资目标。中介的反馈仍然是屋主不肯从1.5M松口，于是有一点点无奈，只能继续寻找目标。

山谷无回音

（理想目标出现）

就在3天邀约期限的最后一天，突然看到网络广告里出现一间双层较大面积店屋，租户是xx中心，租约4个月后到期，租金$5K出，剩余年限60年左右，叫价低于2M，粗算年回报率接近3.7%，觉得面积这么大，租金有上涨的空间，准备1.XM左右买，于是马上发短信给中介，中介回短信说是其同事负责的，会让其同事联系我。过几分钟看到另外一个中介L的同一个产业的广告，叫价比前一个低0.1M，粗算年回报率近4%，于是马上也发短信给他，说明要买的诚意。然后马上下楼准备去看店屋，车刚出小区5分钟，中介L 打电话来，我跟他说我有联系另外一个中介，L说他是独家代理的，会通知另外中介撤下广告。我马上出价1.XM-2万价，说是我家人要买的，让他跟屋主谈，如果今天1.XM屋主同意的话，今天就出支票（粗算年回报率近4%）。25分钟后，我到了店，没有进店看，只是周围走走看看，人潮不多，偏安静，只有一排约7-8间店，角头有一间咖啡店在装修，面对小路，对面是个小学，隐约觉得新的地铁站在附近。我刚到店不久，中介就再打电话来，他很惊讶我的速度，我再次和中介确认了我前面说过的出价。我略微估计楼上租金$2.5K,楼下租金$4K+，那么回报会超过5%。绕着那一座屋子走了约20分钟就回家，到了家小区查地图，哇，地铁原来就在店屋走路3-4分钟的距离，担心着屋主会不会不接受我的出价。

老鼠爱小米

感谢分享。
坐等

山谷无回音

当天下午2点多中介来短信让我准备支票，中介傍晚来拿走支票，第二天晚上我拿到不带租约的OTP，也就是我一口价就拿到OTP。我按卖家要求的时间exercise，交易过程遇到小麻烦，成交日期比预定的时间推迟了2星期。略微分析一下我出一个价就被该屋主接受的原因：该屋主2年多前在租给现在的租户前在市场挂牌卖了一段时间，那年的叫价是我这次的出价，这次又拿到市场卖，也就是屋主可能觉得赚多了2年的租金还有多，该租户4个月多后合约到期，我愿意等合约到期后完成交易，延迟10天到2星期，还有我是直接买家也可能是原因之一。

店屋3-合作伙伴买我们俩的份额的交易麻烦了一些，比预期的日期推迟了40天。

山谷无回音

买了不带租约的店来投资当然重要的是招租，在exercise后的约2星期，我到店跟现有租客了解情况，该租客说愿意继续租下去，愿意签约3+3年。应该是再过了10多天，我再约租客讨论租金，因为我了解到补习中心付出的投资蛮多的，不想因为我买了店造成现有租客的损失，我上面已经估计的市场的租金不少于$6.5K，大约是介于$6.5K-$7.5K之间，我开出了$6千的租金，租客要求第一年保持不变，我答应，租客表示很感激。这下租户也解决了，虽然租金不是特别理想，但也符合最低的目标，我对这类投资通常不追求利益最大化，而是不要断档，有达到目标即可。过几天我还把我孩子的上百本书籍和展示柜送给租客，还帮忙他们转换私人电力供应商省电费20+%。在预期完成交易的前5周，我准备好合约，到店和租户讲解合约，然后签了约，收尾时出现状况，租户说没有押金给，因为现有的屋主压了2个月按合约继续收租金，我说要不然先给1个月也行，租客说一个月也没有，这不有点傻眼，还好我不是最后一星期才来的，租客答应过1星期后给押金，于是我把合约带回。1星期后我问其押金准备好了吗，租客说现屋主还要收最后一个月的租金，不可以从押金里扣，我帮忙通过中介跟屋主沟通，最后一个月租金从押金里扣，由于我没有经常和中介联系，中介跟屋主沟通后也没有回话给我，所以我就不知道下文，因为对方一直表示愿意再租的意愿，于是我让其交一个$1k押金以保证暂时延续一个月的租约，对方同意了并转了$1k。我觉得有点烦，理智上不想租给他们，本来是为了不想对方有损失而勉强出租，但一开始就出现这么不愉快/顺畅的状况，情感上又不大好意思坚决拒绝。后来和太太沟通了一下，下决心找新租客。广告一登，联系的人很多，第二天楼下就出租了5+5年，租金比我预期的还要好，楼下的新租金差不多等于原来2层的租金了，虽然还不是市场的最高，也就是可以租更高，但我已经很开心了，不追求利益最大化。预期交易的前10天左右想问现有租客要不要租楼上，楼下的确定只能延期1个月，对方说不要楼上，第二天他们回话说在预期交易日搬走，我同意了，并且把$1K退回。于是开始登了楼上出租广告约3天，安排了一天5个viewing，4个views 3个offer都超过我原来的预期，另外一个公司要租的将给更高的offer但因为人事部负责人那天临时没空，说安排明天view。我觉得已经不错了，所以当天就收了一个高的出价订金，楼上租客准备于交易日傍晚搬进，因为该租客目前租的地方必须那天搬离，该租客除了空调外不需要我们准备家私。在找租客的过程中，了解到该店的装修大部分是以前租户或前前租户做的，我的心里就不再有愧疚感。同时因为我们买的时候没有写清单，所以我跟租户说如果是他们的东西想留下来，要卖钱的可以列个清单给我，于是该租客列了空调，防火设备，防火门，防火墙等约$8千给我，空调有些明显是以前租户或者是屋主的，防火设备我并没有用，楼下的空调我其实不需要，我只需要楼上的空调，因为新的租客需要，2楼的一个防火门，按道理是不可以拆的，但租户说是他们装的，所以为了不增加麻烦，我答应付$2千把楼上空调和防火门留下，虽然会贵一点点即使是对方的物品，但我觉得不麻烦最重要，差3-5百而已，不计较就好（对方要价$1850+$550），后来其它的清单里的东西根本就没有搬走。因为我跟对方没有直接的关系，也没有权力让其搬走，而且下个租客会负责全部装修，我也不需要去做，所以我就不去考虑这个问题了。

铜牌推广者

大概猜到是谁了 呵呵。

铜牌推广者

手握现金慢慢看。