李乃佳、程天富：预购组屋为何会供不应求？
来自 / 联合早报
文 / 李乃佳程天富发布 / 2021年10月11日 4:59 AM
冠病大流行的横行肆虐，并没有抑制持续强劲购房需求。在5月推出位于红山的Telok Blangah Beacon项目的70个四房式单位，收到3474份的申请，平均约50人竞逐一个单位，超额申购率创下历史新高。
在今年8月的预购组屋（Build-To-Order，BTO）销售活动中，建屋发展局在后港推出一批预购组屋项目，尤其是靠近高文地铁站的Kovan Spring和位于后港三道的Hougang Citrine，两个项目中的459个四房式单位竞争非常激烈，共吸引了1万1420份申请，超申购率为25倍，是近年来非成熟组屋区的最大的超申购率之一。
政府会继续关注预购组屋销售的激烈竞争，采取多管齐下的方法来增加供应，以满足国人对住房的需求。国家发展部长李智陞7月在国会回答议员提问时说，建屋局预计明年推出的单位数量，会和今年的1万7000个单位一样或更多。
建屋局在今年和明年推出的预购组屋单位，高于2019年冠病疫情前所推出的1万4600个，以及2020年的1万6800个。增加组屋的供应量，是为了能够满足尤其是千禧年代后出生的年轻家庭的住房需求
明年预估推出的1万7000多个新组屋供应量，会造成未来的供需失衡吗？因疫情而延误的预购项目，是否会影响潜在购房者，尤其是年轻夫妇，对预购组屋的选择？他们会否转向转售市场？
这种种不确定性因素，会造成供过于求的现象吗？
上回出现供过于求的现象，是在1997年亚洲金融风暴和2000年电子商务泡沫之后，当时需求大量萎缩，许多组屋申请者自愿放弃了获分配的组屋。至2002年，建屋局的未销售公共组屋库存增加至1万7000套。随后，建屋局推出了预购组屋制度，来取代当时的组屋登记制度（Registration of Flat System，RFS）。预购组屋制度是必须达到70%的组屋单位被预订之后，再开始施工的政策。
预购组屋需求的趋势
先前提到的两个位于红山和后港的预购项目，因其独特的区位优势，可能是特例，它们的超额申购率不能反映一般的预购组屋项目的实际需求情形。
截至今年8月的销售活动，建屋局推出了1万1397个预购单位，并吸引了总共6万8520人申请。在2021年的预购组屋申请数量上，较大的四房和五房式的预购组屋，分别占总申请数的66.9%和18%，而三房式预购组屋申请较小，为9.7%。
我们也收集了2012年至2021年的预购销售的数据，显示了首次申请者，在成熟组屋区内的三房和更大单位的平均超申购率逐年上升，在2019年达到5.5倍的最高点。在2020年和2021的平均超额认购率，分别为4.1倍和4.7倍。这意味着每五位申请者，只有一人能成功获得分配组屋。在非成熟组屋区的三房和更大单位的竞争也相当激烈，2020年的平均超额率也有4.2倍。
对第二次购屋者来说，申请预购组屋更是难上加难。成熟组屋区的超申购率为大过65倍，而非成熟组屋区的超申购率也有15倍。这些高超申购率数据反映了预购组屋强劲的需求。
支撑组屋长期需求的动力
公共住房的长期需求的变化，会受到三个因素的影响：宏观经济转型、人口结构变化和疫后的新生活常态。
第一，随着过去几十年的稳定经济增长，一般家庭的人均收入显著增加了。当新加坡人的教育程度提高和社会变得富裕之后，他们的生活素质水平也相对提高了。越来越多的新加坡人转向购买私人公寓和住宅，尤其年轻的提升屋主人数增加了。年轻一代的公共住房分布比例有所放缓，40岁以下的家庭比率，从2001年的62.3%下降到2020年的47.6%。
在过去的20年里，公共组屋的家庭比率从85.2%下降到77.9%，而同期居住在私人非有地住房的家庭比率，从6.3%飙升至15%。2000年至2010年间，非有地私人住宅单位数目增加了一倍多；而在2010年至2020年间，它增加了67%。公共组屋单位在同时期只增长了不到20%。
2021年上半年的私人住宅交易总数为1万6270个，是2019冠病大流行病前的两倍。超低利率环境也是驱动私人住宅市场交易活跃的因素之一，加上私人房地产价格指数的上升趋势，买家担心未来的价格会继续上涨，他们可能会错过投资良机，买家的担忧带来了羊群效应。但是，住房供需之间在大流行病后的滞后关系，隐藏了市场的脆弱性。
第二、人口结构变化会影响组屋需求的趋势。各个年龄层的单身人士越来越多，20多岁的占了总人口的85.2%，30多岁占了29%。同时，社会老龄化也是无法改变的事实。到了2030年，每四个新加坡人中，就有一个的年龄在65岁或以上。单身和年长的人会增加两房灵活式组屋单位的未来需求。
从1980年起，各种组屋类型的平均家庭人数都逐年下降。虽然家庭人口变小了，人们却偏好面积较大的四房和五房式单位，占了2020年预购组屋总申请数的85%以上。
因疫情的关系，在2020年注册结婚的新人为2万零981个，在疫情前的年均新婚注册的人数维持在约2万5000左右。他们代表了潜在的需求，即将推出的1万7000个预购组屋单位不会造成供应过剩的问题。
第三、疫情改变了生活、工作和休闲的空间需求。在家工作和在家学习的时间增加了，越来越多的购房者寻找更大型的住屋。他们选择有较大卧室以设置工作空间，或把多余的房间作为专用的书房，甚至将客厅空间分割成有隔音的工作空间。
从2020年转售组屋申请的数据中，我们发现四房和五房单位的转售申请占了最大份额，分别为41.5%和25.3%，而三房转售申请只占了23.3%。
预购项目施工延误的影响
因疫情而实施的边境管控，打断了材料供应链，加上劳力短缺严重，让建筑业雪上加霜。许多建筑承包商因成本增加而感到不胜负荷。一些建筑公司，如Greatearth，因陷入财务窘境而被迫清盘。
疫情严重影响了公共组屋项目的建造和完工的进度，许多正在施工的预购组屋项目受波及。至2019年止，正在施工的预购项目共有8万9000个单位。建屋局已被迫将一些项目的完工日期，推迟了至少六个月以上。
在这种情况下增加新的项目，可能会加剧建筑业原本已经吃紧的产能。最近推出位于女皇镇的Queen's Arc的预购组屋项目，等待时间为六年，预计要到2027年才完工。
预购组屋施工项目存在不确定性，一些不愿意等待的买家选择转向转售组屋市场购买，这刺激了近期转售组屋市场的交易量，从去年第三季起，建屋局转售组屋价格指数连续四个季度上涨了大约10.8%。
转售组屋的价格比预购组屋的价格高出许多。以2020年11月推出的Bartley Beacon和ParkView@Bidadari为例，其五房式预购组屋的价格在46万6000元至59万8000元之间，相比之下大巴窑区五房式转售组屋的两年平均价格为75万4000元。这两个组屋类别的价格差异，会让一些有意转向转售组屋市场的人止步。
即使有能力负担的人会转向转售组屋或是私人市场，这些放弃预购组屋的人数，不会冷却潜在申请人对预购组屋的需求。尽管面对施工延误的风险，首次购者对公共组屋的需求丝毫没有受到影响。2021年的第一次和第二次推出的预购组屋项目，申请率还是非常强劲。
“供不应求”更胜于“供过于求”
从各种宏观和人口层面等因素上看，未来几年的住房布局，还是会以公共组屋为主。因为获得大量津贴，预购组屋仍然是主要的住房选择。
事实上，自2019年起，申请预购组屋的家庭收入上限，从1万2000元提高到1万4000元后，能挤进购买预购组屋门槛的新加坡居民增加了。建屋局的问题不是预计将建造的1万7000个单位，是否造成供过于求，它真正面对的挑战，是如何建造足够的公共组屋来满足新加坡人的需求。供不应求的情况还会持续。
家庭人口虽缩小了，人们仍然渴望有较大空间，对较大房型的组屋有偏好。不断增加的单身和老龄层人口，对灵活二房式组屋的需求也不减。
应对人口结构不断变化，建屋局在建造更多组屋的同时，也必须在大小面积不同类型的房子的分布上取得平衡，以兼顾不同年龄层家庭对空间的需求。
作者李乃佳是城市与地产研究院（IREUS）的副院长
作者程天富是新加坡国立大学商学院房地产系主任兼城市与地产研究院院长
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