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贷款总结。瘟疫年的记忆(三)
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internet001 榜眼

本帖最后由 internet001 于 22-3-2021 12:29 编辑

是否要写这一篇犹豫了很久。最后看网上并没有类似的贴子,还是决定简单写一下,或许对有些读者有帮助。如果没讲明白的地方,可以继续交流。

1,房屋贷款申请
新加坡的房屋贷款审查,说严格很严格,说不严格也不严格。为什么这么说呢,主要是因为银行首先审查的就是你的工资收入,是否有偿还能力。所以在申请贷款这一方面,有固定工作且工资收入稳定的人,获得贷款的难度就不大。吃亏的是那些自雇人士和从事odd job的人。另外,外国人买屋子也可以申请贷款。如果是买二手屋子,等屋主签了OTP之后,就可以联系银行申请贷款了。各大银行的申请条件大同小异,都需要你提供过去六个月的单子工资单、CPF的缴费单等等。
对于能够申请到多少金额,也是根据收入来决定的。但是一般人除了固定工资收入之外,还有年终花红。对于年终花红是否算工资收入,各个银行的规定就很大不同了。所以你要勤于去问。另外一个不同就在于年龄的计算方法。比如DBS的算法就跟UOB对年龄的算法不同,前者往往会比后者少算一年。所以你能跟UOB借款最长30年,那么跟DBS就只有29年了。别小看这一年的时间,它最终会影响到你的借款金额。最后差一两万块,也会成为压死骆驼的最后一根稻草。
所以最后选择哪一家银行的贷款,不能完全只看哪家给的配套利率,还是需要多方面综合评估,最后选择一家最适合自己的银行贷款。贷款的事情就是各种算计,因为省下的钱就是赚到的钱。赚钱的事情,只能自己亲力亲为,不好偷懒。所以我感觉申请贷款是买房过程中最让人心累的一环了。

2,其他各种贷款类型
a) 过桥贷款(bridging loan)
在疫情之后,买卖屋子的程序和往常相比,都发生显著的变化。最大的变化就是以往能够在10周之内完成的交易,因为疫情的原因,买家和卖家在很多时候都没有办法办得到,都需要各种extension。有买家要买你的屋子,但是由于各种原因要提前开始装修,或者你自己要买的屋子,卖主也由于各种原因要求多住几个月。疫情之前的话,这种情况比较容易解决,那就是出一些租金。但是疫情之后,这个问题就变得复杂了。如果买卖的时间不能很好的衔接,你的卖房款无法及时到账,那么就会进一步影响你购买新的房产。这个时候,你就需要用到一个所谓的“过桥贷款”(bridging loan)了。这个过桥贷款就是能够帮你解决买卖时间不同步的问题。比如说,你已经卖了屋子,但是卖房钱还未到账的情况下,又购买了新的屋子,那么你就可以申请过桥贷款。过桥贷款的手续很简单,就是跟银行证明你已经卖了屋子。过桥贷款的利率比房屋贷款的要高,一般来说在4.5%左右。有些银行按照天数计算利息,最长不能超过6个月。有些银行则是按月收取利息。你可以根据具体情况来决定要按月付息还是按天付息。一般来说,过桥贷款和房屋贷款都必须是在同一家银行。在你申请房屋贷款的时候,如果你需要的话,banker也会帮你申请过桥贷款。如果申请过桥贷款的话,律师费也会高一些,大概多一千块的样子。当然过桥贷款一般人都用不到,但是如果遇到你特别喜欢的屋子,屋主又要求10周之内必须completetion,那么就可以用过桥贷款了。代价其实不高的,但是可以帮助你立刻买到屋子。需要留意的是,过桥贷款的金额,银行并不会按照100%的比率批准,有些银行最多只能贷你90%。这个时候你就要准备另外10%的现金了
b) unpledged loan 和pledged loan
这个顾名思义就是向银行证明你很有钱,于是银行就可以多贷款给你啦。比如,你不巧买到了150万的屋子,银行最多贷75%,112万。但是你的收入却只允许你贷110万。这2万的差距,就可以用unpledged loan或者pledged loan来解决了。至于这2万的贷款,银行需要验资多少,不同的银行也有不同的算法。拿unpledged loan来说,验资也可以验一次,但是需要你验资外币,比如美元;也可以验两次,一次在申请时,另一次在发放贷款前。如果验外币的话,那么你就要承担一笔外币兑换的汇率损失。当然最划算的就是pledged loan了,在银行存一个一个数额的4年定期,就可以换到相应的贷款了。而且不用承担换汇的损失。具体如何操作,还是需要询问不同银行的不同banker。
c) 装修贷款
如果你因为各种原因,碰巧买一个状态不好的二手屋子,需要对屋子进行重新装修,但是又因为买屋子付了首付变得“一清二白”,那么你就可以考虑申请装修贷款了。装修贷款比起房屋贷款的利息要高很多,但是也能在一定程度上帮助你暂时渡过买房之后资金紧张的困难时期,让你有钱装修好屋子,开心入住之后,再慢慢还钱。不同银行对装修贷款的使用和发放都有不同要求。申请程序相同,也是需要你提供收入证明等。一般银行都是按照施工进度发放贷款,并会要求装修商随时上传装修进度照片等等,确保这笔钱是在用于屋子装修。至于是否使用装修贷款,那么就仁者见仁智者见智了。这项贷款对买二手屋子但是又预算稍微不足的同学来说,是及时雨。必要的时候的可以使用。

最后,言而总之,新加坡政府已经很贴心地对贷款总额等作出了非常严格和细致地规定。在很大程度上防范了房产泡沫的出现。所以即使在疫情最糟糕的时候,市场上因为断供而被迫拍卖房产的数量也是少之又少。可以说新加坡屋主都是经过政府严格考验过的钢铁战士,持有房产的能力超强。怪不得某位狮城大牛曾经说过,任何屋价下跌的时候,都是入场的时机。真让人不得不佩服啊……
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老鼠爱小米 管理组 #2

支持干货帖

chengconsulting 狮城广告客户 #3

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本帖最后由 chengconsulting 于 28-4-2021 10:51 编辑

"至于这2万的贷款,银行需要验资多少,不同的银行也有不同的算法" unpledged loan 就是show fund.

show fund = increased loan amount  的 2倍 到 5 倍, 具体要看贷款年限。

尖尖角 探花 #4

引用: chengconsulting 发表于 25-3-2021 13:38
"至于这2万的贷款,银行需要验资多少,不同的银行也有不同的算法" unpledged loan 就是show fund.

各个银 ...

五倍???这么多

internet001 楼主 #5

引用: 尖尖角 发表于 27-4-2021 16:34
五倍???这么多

並沒有那麼多。一倍多吧。
但是銀行很可能會臨時加碼,所以還要多準備一些,以防萬一。如果show美元,會有匯率方面的損失。貸款太多,壓力太大,也不值得。
所以不到萬不得已,還是選擇別用。

chengconsulting 狮城广告客户 #6

引用: 尖尖角 发表于 27-4-2021 16:34
五倍???这么多

show fund的额度和贷款年限有直接的关系, 要看银行审核的结果。 如果贷款30年,show fund 可能1.5-2倍。如果少过10年, 4-5倍。

尖尖角 探花 #7

引用: internet001 发表于 27-4-2021 23:39
並沒有那麼多。一倍多吧。
但是銀行很可能會臨時加碼,所以還要多準備一些,以防萬一。如果show美元,會 ...

谢谢楼主

尖尖角 探花 #8

引用: chengconsulting 发表于 28-4-2021 10:49
show fund的额度和贷款年限有直接的关系, 要看银行审核的结果。 如果贷款30年,show fund 可能1.5-2倍。 ...

谢谢啦,明白了
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