大家讨论一下：新加坡利率啥时候会起？

ziximega

现在的房市，看来似乎是看空者的市场了。之前的炒家可能都要急着卖了。房子这东西，作为投机或者投资工具，只是套利交易的另外一种形式罢了。

这里边几个主要因素决定了房价，偶觉得主要有

• 利率：目前情况下，利率不可能再低？问题是何时再起？如果利率慢慢起，月供将要增加
• 租金：租金下跌趋势似乎毋庸置疑。租金的上涨有多快，下跌就会有多快，而且可能更快。租金的边际效应很大。如果110个人要租房，但是房子只有100份，那租房市场就是房东的市场，这多出来的10个需求必然推高房租的价格。同理，如果只有90人要租房子，可是房子却又100份，就形成了房客的市场，租金就必然下降，因为房子的持有成本是固定的，租金少总比租不出去的好，于是房东拼命争夺仅有的房客。目前的情况下，经济前景越来越不妙，租房客可能会慢慢减少。最要命的是，很多项目接下来top后接踵而至拿出来出租，供给越来越多。租金下降看来是必然的，而且可能下降得很快
  

还是那句话：这叫做剪刀差效应。口袋深的准备过冬。口袋浅的嘛•••••只有好自为之了。 老巴说得好，潮水退去，你才知道谁在裸泳。。。

回到关键的问题：利率啥时候会起？如果利率不起，房子大面积降价的可能性不大。毕竟屋主会（无奈地，死撑着）选择不卖。可是如果利率飙升（潮水退去），那些口袋浅的后知后觉者，抗不住的话，只有被迫贱卖了，或者被（银行）贱卖了。。。。

这里高人那么多，大家说说看这利率的走势到底会是如何？领教了先。。。。。

ziximega

这个问题可能太复杂，自己先贡献一点数据先。旧图新帖罢了，千万别拍砖

历史是不会说谎的。

http://www.salary.sg/wp-content/ ... storical-sibor2.png

ziximega

老鼠爱小米

如果Singapore政府有心压制房价,必然会涨贷款利息。一直低利息,要想控制房价,那是扯谈。

如果房子少了,市场上应该房租涨才对,不会是房租下跌。人就那么多,市场上房屋少了,只能是涨租金,房东涨价,爱租不租。

只有政府限制外来人口,Singapore的外国人少了,房租才会降。

ziximega

偶来狮城差不多十年了。。。。以前租房子的时候，租过好几个公寓和租屋，经历过超级低租金的时代。。。

稍微贡献一下数据，给没有经历过的兄弟们分享分享。。

2003年，租ParC Oasis，四个卧室，1700平方尺，十几楼，没有家具，才1750！我们结果还嫌贵，吵着要屋主减到1700。后来屋主提议给我们配大电视和其它家电，我们才算了的。。
2003年，看过Upper Bukit Timah的三个卧室Cando，简单家具，不靠近MRT，租金才1200！
2003年，看过Park Vista，3个卧室，租金只要1300。
2002年，西部一套四房租屋，三个房间出租，不靠近MRT，靠近NTU，租金才800块！

ziximega

回老鼠爱小米：所以你觉得Sibor是新加坡政府控制的？

可是据我所知，新加坡政府只控制汇率，没法控制利率的。

蒙代尔铁三角关系里，一个开放的经济体，要么控制汇率，要么控制利率，不可以两个同时控制的。。

以下内容来自网上：

在现代金融理论中有一个非常著名的定理，即蒙代尔不可能三角(Impossible  triangle)。一个国家不可能同时实现资本流动自由，货币政策的独立性和汇率的稳定性。也就是说，一个国家只能拥有其中两项，而不能同时拥有三项。如果一个国家想允许资本流动，又要求拥有独立的货币政策，那么就难以保持汇率稳定。如果要求汇率稳定和资本流动，就必须放弃独立的货币政策。

  在这三个目标之间究竟哪一个更为重要？如果放弃资本流动，将退回到闭关锁国的封闭经济体系，不利于经济增长。如果放弃汇率稳定性，对于任何国家来说都是一场灾难。“两害相较取其轻”，只有放弃独立的货币政策比较可行。放弃独立的货币政策也就是向单一的区域货币或世界货币过渡。于是，人们在贸易全球化的同时开始越来越多地考虑金融全球化，如果货币统一了，就不存在固定汇率、浮动汇率和资本管制的各种弊病了。

  斯蒂格里茨曾经作过一个比喻：“小型开放经济就如同在狂风大浪中的小船一样，不论驾驶船的技术怎么样，虽然我们不知道船在什么时候被倾覆，但是，毫无疑问，船最终会被大浪打翻。”在货币市场上可以非常明显地观察到经济规模对稳定性的重要影响。经济规模越大，投机炒作的风险就越小。统一货币的最大的好处，就是让度部分货币主权，换取金融体制的稳定，能够防范和化解金融危机。

  某个经济地区实现了单一货币，还可以提高货币体系的透明性。由于统一货币区内各国都放弃了独立的货币政策，不存在某个国家突然增发货币的可能性，从而大大提高了民众对货币政策的信任度。统一货币能够进一步发挥市场机制的作用，节约信息成本和交易成本，促进商品、资本、人员的流动，使得资源配置更加合理化。统一货币可以减少内部磨擦，促进投资，提高国际竞争力

WAYNEWEI

我在之前一个贴提到过了：

http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=5074187&extra=page%3D1%26filter%3Ddigest%26digest%3D1%26digest%3D1

利率提到的部分在最后一段。“尚达曼说：只要利率保持低迷，投资不太可能撤离。换句话说，提高利率，投资就可能撤了。但提高利率，所有有房贷的人（大部分是新加坡本地人），就受牵连了。新政完美解决问题：赶走外国人的同时让本地人受惠。”

这一次的新政，让我再次感受新加坡政府的强硬。我认为新加坡的各种政策主要是由政府主导的。尚达曼没有直接说利率该如何，但从他的话推论，
1，要使投资需求降温，政府可选：提高利率或者征收额外的买方印花税。
2.  事实是政府选择后者
3.  选择了后者，意味政府目前不会采取前者
4.  政府会保持低利率，除非有其他变化，或者新政达不到冷却投资的目的，

ziximega

为了让这个帖子更加完整。让大家更加的清楚Over Picture。偶再加上月供对利率的敏感度分析，让大家有一个直观的了解。（高手千万别拍砖:P）

100万贷款为例，银行不追加Top up的情况下，贷款30年

利率        月供                                                   公寓大概租金         管理费           剩余
1%       S$ 3,216  （现在大部分的贷款）            $4000                   $200           ～500 （4000-200-3200）
2%       S$ 3,696
3%       S$ 4,216  
4%       S$ 4,774
5%       S$ 5,368
6%       S$ 5,995
7%       S$ 6,653    （真到了这个份上，再加上租金降到1500的话，每个月要填$5000的现金，远远高于大部分家庭一个月可以存下来的钱。结果会是啥？贱卖！）  

当然，扣除通货膨胀因素，以及人口的增加。租金再回到1500似乎可能性不大。。。。2000呢？？？差不多吧。。。

WAYNEWEI

回ziximega

新加坡政府也只能有限地控制汇率。比如，几个月前，为了控制新加坡国内通货膨胀，逆流让新加坡升值。结果是导致MAS的账目上巨额亏损。所以后来又不得不调回去了。
蒙代尔铁三角是绝对化的模式。实际上，各国政府各有各的做法。新加坡控制汇率是有限的，反之，新加坡可以控制利率（当然也是有限的）。

·蒙代尔人称“欧元之父”，其理论是欧元的强力支持理论。然而，现在欧元区的情况如何？历史，文化，经济背景如此相似的欧洲，实行欧元后都会出问题，蒙代尔理论提倡的实现世界统一货币，更像是理论家不顾实际情况的空谈。

ziximega

我的理解，新加坡政府只控制汇率，不控制（而且是无法控制）利率。

Reasoning： 如果新加坡政府可以任意的控制利率，又允许新币自由兑换的话（新加坡是自由经济体，新币是允许自由兑换的），这只会造成极大的套利交易。蒙代尔三角不是木有道理的理论，是实实在在滴，铁一般滴定律。